Alles von A bis Z
Erstwohnungsbau und Zweitwohnungsbau
I. Zweitwohnungsbau
Grundsätzliches Zweitwohnungsbauverbot:
Die Erteilung von Baubewilligungen zum Bau neuer Zweitwohnungen ist in Sils mit wenigen Ausnahmen seit 11.3.2012 untersagt (Annahme der Eidg. Volksinitiative «Stopp dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen») 1). Neue Wohnungen werden deshalb grundsätzlich mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegt. Nach der Annahme der erwähnten Volksinitiative und Erlass des (am 1.1.2016 inkraftgetretenen) Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) und der dazugehörigen Verordnung hat die Gemeinde Sils am 12.7.2018 Ausführungsbestimmungen zum ZWG erlassen, das KZWG. Das KZWG definiert, inwieweit im Rahmen der nach ZWG verbleibenden Möglichkeiten in speziellen Fällen der Bau von Zweitwohnungen noch möglich bleibt. Im weiteren wurde im KZWG geregelt, wie Erstwohnungen zu nutzen sind und unter welchen Voraussetzungen kommunalrechtliche Erstwohnungsverpflichtungen abgelöst werden können (vgl. dazu nachstehend Ziff. II.).
1) nach dem 11.3.2012 durften noch bereits zuvor (unter der damaligen Kontingentierungsregelung) bewilligte Zweitwohnungen erstellt werden.
II. Erstwohnungen
In Sils bestehen rund 195 Wohnungen mit einer (im Grundbuch eingetragenen) Erstwohnungsverpflichtung. Die Gemeinde Sils hatte erstmals im Jahr 1990 Erstwohnungansteilsvorschriften eingeführt (Gemeindebaugesetz 19.3.1990). Diese Erstwohnungen sind gemäss Art. 4 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (KZWG) wie folgt zu nutzen:
«Die mit einer Erstwohnungspflicht im Sinne des eidgenössischen Rechtes oder des BauG belegten Wohnungen sind, in Abweichung von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG, ausnahmslos von Ortsansässigen im Sinne des Anhangs zum BauG zu nutzen. Vorbehalten bleibt die Mitbenutzung durch Ehegatten und deren Familienangehörige, durch Familienangehörige der ortsansässigen Person sowie durch weitere Personen, die der ortsansässigen Person besonders nahestehen. Es besteht eine Nutzungspflicht.»
Ablösungen von Erstwohnungsverpflichtungen:
Bezüglich Ablösungsmöglichkeit präsentiert sich die Lage aktuell wie folgt:
Eine am 22.1.2025 von der Gemeindeversammlung angenommene Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" hatte zum Inhalt, dass die im KZWG bei Leistung einer Ersatzabgabe vorgesehene Möglichkeit zur Ablösung von kommunalen Erstwohnungsverpflichtungen nach 20 Jahren Nutzungsdauer aufgehoben wird. Der entsprechende Versammlungsbeschluss entfaltet trotz dagegen erhobener Planungsbeschwerden die Wirkung einer sog. Planungszone, was heisst, dass aktuell keine Ablösungen mehr vorgenommen werden können, bis nicht allenfalls die Regierung die Beschwerden gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gutheisst. Einzig wenn eine Wohnung in der Zeit vom 18. Dezember 2018 bis zum 22. Januar 2022 (Erlass einer früheren Planungszone) erworben wurde und sie mindestens 20 Jahre als Erstwohnung genutzt wurde, kann - gemäss Initiativtext, wie auch aufgrund der Formulierung nach geltendem KZWG – eine kommunal-rechtliche Erstwohnungsverpflichtung (gegen Leistung einer Ersatzabgabe) aufgehoben werden (sog. Vertrauensfälle).
Zu beachten ist weiter, dass die Gemeinde Sils bezüglich der Landwirtschaftszone mit Art. 38 Abs. 2 im Gemeindebaugesetz eine spezielle Regelung zur Erstwohnungspflicht kennt.