Alles von A bis Z
Erstwohnungsbau und Zweitwohnungsbau
I. Zweitwohnungsbau
Grundsätzliches Zweitwohnungsbauverbot:
Der Bau neuer Zweitwohnungen ist in Sils mit wenigen Ausnahmen seit 11.3.2012 verboten (Annahme der Eidg. Volksinitiative «Stopp dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen»). Neue Wohnungen werden deshalb grundsätzlich mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegt. Nach der Annahme der erwähnten Volksinitiative und Erlass des (am 1.1.2016 inkraftgetretenen) Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) und der dazugehörigen Verordnung hat die Gemeinde Sils am 12.7.2018 Ausführungsbestimmungen zum ZWG erlassen, das KZWG. Das KZWG definiert, inwieweit im Rahmen der nach ZWG verbleibenden Möglichkeiten in speziellen Fällen der Bau von Zweitwohnungen noch möglich bleibt. Im weiteren wurde im KZWG geregelt, wie Erstwohnungen zu nutzen sind und unter welchen Voraussetzungen kommunalrechtliche Erstwohnungsverpflichtungen abgelöst werden können (vgl. dazu nachstehend Ziff. II.).
Kontingentierung:
Bis Ende 2015 bestand im Oberengadin eine Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus (Regionaler Richtplan). Die nach dieser Regelung der Gemeinde Sils zustehenden Kontingente für den Zweitwohnungsbau sind vergeben worden (letzte Zuweisung 2014: 700 m2 Bruttogeschossfläche; der Stand über die Beanspruchung der Kontingente, per Datum der Annahme der Eidg. Volksinitiative zum «Stopp dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen», ist in untenstehendem Link ersichtlich).
Nach der vom Kreisrat beschlossenen Aufhebung des Regionalen Richtplans zur Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus per Ende 2015 steht die Legiferierung in diesem Bereich den Gemeinden im Rahmen des übergeordneten Bundesrechtes wieder offen.
II. Erstwohnungen
In Sils bestehen rund 195 Wohnungen mit einer (im Grundbuch eingetragenen) Erstwohnungsverpflichtung. Die Gemeinde Sils hatte erstmals im Jahr 1990 Erstwohnungansteilsvorschriften eingeführt (Gemeindebaugesetz 19.3.1990). Diese Erstwohnungen sind gemäss Art. 4 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (KZWG) wie folgt zu nutzen:
«Die mit einer Erstwohnungspflicht im Sinne des eidgenössischen Rechtes oder des BauG belegten Wohnungen sind, in Abweichung von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG, ausnahmslos von Ortsansässigen im Sinne des Anhangs zum BauG zu nutzen. Vorbehalten bleibt die Mitbenutzung durch Ehegatten und deren Familienangehörige, durch Familienangehörige der ortsansässigen Person sowie durch weitere Personen, die der ortsansässigen Person besonders nahestehen. Es besteht eine Nutzungspflicht.»
Ablösungen von Erstwohnungsverpflichtungen:
Bezüglich Ablösungsmöglichkeit präsentiert sich die Lage aktuell wie folgt:
Eine am 22.1.2025 von der Gemeindeversammlung angenommene Volksinitiative "Erstwohnung bleibt Erstwohnung" hatte zum Inhalt, dass die im KZWG bei Leistung einer Ersatzabgabe vorgesehene Möglichkeit zur Ablösung von kommunalen Erstwohnungsverpflichtungen nach 20 Jahren Nutzungsdauer aufgehoben wird. Der entsprechende Versammlungsbeschluss entfaltet trotz dagegen erhobener Planungsbeschwerden die Wirkung einer sog. Planungszone, was heisst, dass aktuell keine Ablösungen mehr vorgenommen werden können, bis nicht allenfalls die Regierung die Beschwerden gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss gutheisst. Einzig wenn eine Wohnung in der Zeit vom 18. Dezember 2018 bis zum 22. Januar 2022 (Erlass einer früheren Planungszone) erworben wurde und sie mindestens 20 Jahre als Erstwohnung genutzt wurde, kann - sowohl nach geltendem KZWG wie nach Initiativtext – eine kommunal-rechtliche Erstwohnungsverpflichtung (gegen Leistung einer Ersatzabgabe) aufgehoben werden (sog. Vertrauensfälle).
Zu beachten ist weiter, dass die Gemeinde Sils bezüglich der Landwirtschaftszone mit Art. 38 Abs. 2 im Gemeindebaugesetz eine spezielle Regelung zur Erstwohnungspflicht kennt.